오피스텔 입주할 때 반드시 알아야 할 사항 정리 - 관리비, 냉방비, 시설 점검 등

대부분 직장인들은 오피스텔에 거주하는 경우가 많다.

나 역시 학업을 마치고 일을 시작하면서, 원룸에서 오피스텔로 바로 주거를 옮긴 케이스에 속한다.

그러나, 오피스텔을 선택할 때 좀 더 꼼꼼하게 알아보지 않은 것이 조금 아쉬울 뿐이다.

 

그래서 오늘은 오피스텔에 입주하고자 하는 분들에게 조금이라도 도움을 드리고자 본 포스팅을 작성하게 되었다.

왜냐하면... 내가 최근에 오피스텔의 단점에 대해 너무 명확하게 알아버렸기 때문이다.

(역시 무엇이든 겪어보아야 알게 되는 법이다.)

 

그럼 오늘 포스팅인 오피스텔 입주할 때 반드시 알아야 할 사항에 대해 시작해 보자.

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1. 오피스텔의 정의

우선 오피스텔의 정의에 대해 알아보자.

오피스텔은 오피스(office)'와 텔레비전(Television)'의 합성어로, 업무와 주거를 동시에 해결할 수 있도록 설계된 다목적 건축물을 의미한다. 우리나라에서 오피스텔은 주로 직장인, 학생 등을 대상으로 한 중소형 주거 시설로 사용되고 있으며, 1인 기업이나 소규모 기업의 사무실 용도로도 사용된다.

 

1-1. 현행법 상 오피스텔 건축물 기준

현행법상, 오피스텔은 건축법 및 건축물의 용도에 따라 '상업용 건축물'로 분류된다. 이는 오피스텔이 본래 상업적 용도로 사용되도록 설계된 것이며, 주거용으로 사용할 경우에도 상업용 건축물의 기준을 따라야 한다는 점을 의미한다. 이러한 기준은 건축물의 안전, 소방, 전기 시설 등에 대한 규정이 적용되며, 일반 주거용 아파트와는 다소 차이가 있다. 

 

입주를 위한 오피스텔을 부동산을 통해 알아볼 경우, '사업자용'과 '주거용'으로 분류가 되어있는 것을 알 수 있다. 여기서 '사업자용'으로 분류된 오피스텔 공실은 '주거용'이 아니기 때문에 전입신고가 불가능하고, '사업자'로 분류되어 있기에 추가적인 세금이 더 부과된다. 반면, '주거용'은 말 그대로 주거를 목적으로 분류된 방이기에 임대인의 허가 하에 전입신고가 가능하다. 즉, 본인이 거주를 목적으로 오피스텔을 구한다면 '사업자용'이 아닌 '주거용'으로 구해야 한다.

 

간혹 '사업자용'인데도 부동산에서 거주용으로 사용 가능한 방이라고 하는 경우가 있다. 물론 거주는 가능하지만 그에 따른 추가 세금이나 다른 불이익은 철저히 임차인에게 돌아가니 가능하면 전입신고가 가능한 '주거용'의 오피스텔을 찾도록 하자.

 

2. 오피스텔 관리비

2-1. 오피스텔 관리비가 중요한 이유

 

일반적으로 오피스텔 관리비는 비싼 것으로 유명하다. 관리비가 비싼 이유에는 여러 가지가 있다. 먼저, 오피스텔은 '상업용 건물'로 분류되기 때문에, 관리비 항목에 포함되는 비용이 일반 아파트와는 다르다. 예를 들어, 엘리베이터 유지보수비, 청소비, 경비비 등이 모두 포함되며, 상업용 건물의 특성상 이러한 비용이 아파트에 비해 더 높게 책정될 수 있다.

 

또한 오피스텔은 각 호실이 개별적으로 냉방과 난방을 관리해야 하는 경우가 많다. 이 때문에 공용 전기 및 냉난방 비용이 전체적으로 높은 편이다. 공용 시설이 많은 오피스텔이라면, 이를 유지하기 위한 관리비도 증가하는 것이 일반적이다. 특히, 헬스장, 공동회의실, 주차장 등 다양한 편의 시설이 있는 곳이라면 해당시설들의 유지관리비가 관리비에 추가된다.

 

위 사진은 이번달 나에게 부과된 관리비 내역서다. 보면 7월 관리비로 무려 '691,700'원이 부과된 것을 알 수 있다. 솔직히 저 숫자를 처음 봤을 때 두 눈을 의심했고, 도대체 어디서 관리비 폭탄을 맞게 된 건지 어리둥절했었다. 상식적으로 이해가 되지 않는 금액에 '내가 왜 이곳을 선택했을까'라는 후회가 밀려왔었다.

 

자세히 살펴보니 7월 세대냉방비로만 '422,010'원이 청구되었는데, 냉방 시설에 어딘가 문제가 있었던 거 같았다. 내가 현재 거주하고 있는 오피스텔은 통유리 창으로 되어 있기 때문에 단열에 굉장히 취약하다. 아침에 해가 떠오르면 집안 온도가 심할 때는 35도까지 치솟는다. 그래서 아침 출근을 준비할 때는 에어컨을 켜둘 수밖에 없는데, 나중에 알고 보니 '에어컨 온도 설정'에 문제가 있었다. 이 오피스텔에 설치된 에어컨에 대해서는 다음 항목에서 상세히 설명하도록 하겠다.

 

3. 오피스텔 에어컨 종류 및 FCU 에어컨

대부분 오피스텔에는 시스템 에어컨 혹은 FCU(Fan Coil Unit) 에어컨이 설치된다. 시스템 에어컨은 한 대의 실외기를 여러 대의 실내기가 공유하여 사용하는 방식으로, 설치가 간편하고 공간 활용도가 높다.

 

반면, FCU 에어컨은 중앙 냉난방 시스템과 연계되어 있어, 개별 호실에서도 자유롭게 온도 조절이 가능하다는 장점이 있다. FCU 에어컨은 소형 건물이나 오피스텔과 같은 상업용 건물에 적합한 시스템으로, 에너지 효율이 높아 장기적으로 비용 절감 효과를 기대할 수 있다. 또한 유지보수가 용이하고 실외기가 필요하지 않아 설치 공간을 절약할 수 있기 때문에, 공간 활용이 중요한 오피스텔에 적합한 선택이다. 

 

여기서 FCU 에어컨이 가장 중요한 핵심이다. FCU 에어컨은 일반 에어컨과는 다르게 냉매로 '중온수'를 사용한다. 에너지 기업에서 공급되는 '중온수'가 냉각탑에 유입되어 이곳에서 냉각하는 과정이 이루어지고, 냉각된 물이 에어컨 냉매로 사용되어 각 호실로 공급된다. 이 부분이 일반 에어컨과는 크게 다른 점이고, 오피스텔 관리비가 유독 비싸게 책정되는 이유로 꼽힌다.

 

일반 시스템 에어컨은 에어컨 기기에 냉매 가스를 주입하면 되지만, FCU 에어컨은 그게 아니다. 찬물을 냉매로 사용하고 있는데, 냉매용으로 사용되는 중온수의 공급 비용이 계속 오르고 있다. 또한 상업용 건물이기 때문에 중온수 가격이 아파트보다 비싸고 그 중온수를 냉각하는 과정에서도 막대한 양의 전기가 투입된다. 문제는 이 비용들이 관리비로 고스란히 찍힌다는 것이다.

(참고로, 내가 거주하는 오피스텔도 FCU 에어컨을 사용하고 있다.)

 

다시, 7월 관리비로 돌아가면, 세대냉방비로만 찍힌 금액이 '422,010'원이다. 문제의 원인은 '온도 설정'이었으며, FCU 에어컨은 '에어컨'이라기보다는 '냉풍기'에 더 가깝기 때문에 온도 설정을 최소 5도까지 설정할 수 있다. 에어컨 청소 당시, 방문하셨던 기사님이

 

"이 기기는 냉풍기라서 별로 시원하지 않아요. 무조건 10도까지 내려야 좀 시원할 거예요"라고 말씀하시면서

 

FCU 에어컨 온도를 10도로 맞춰두고 가셨다. 이게 바로 원인이었다. 7월에는 비가 많이 내려서 기껏해야 하루에 5시간 정도만 에어컨을 가동했었는데, 온도 설정을 낮게 했다는 이유로 냉방비 폭탄을 맞은 것이다.

 

만약 본인이 거주하고자 하는 오피스텔의 냉방 시스템이 FCU 에어컨이고, 그곳에 꼭 거주해야 한다면 온도 설정은 무조건 25도 이상으로 하고, 하루에 가동하는 시간은 5~8시간 정도로 하면 냉방비 폭탄을 덜 맞을 수 있다.

 

그러나, 나에게 부과된 7월 관리비 항목에서 세대냉방비를 빼더라도, 약 27만 원의 관리비가 청구된 것이기 때문에 이곳의 관리비가 상당히 비싸다는 것을 알 수 있다.

 

즉, 오피스텔을 선택할 때 관리비 항목을 꼼꼼하게 체크하고, 특히 여름 및 겨울 같은 극한 계절에 부과되는 관리비가 얼마인지, 냉난방 시스템은 어떤 것을 사용하는지 짚고 넘어가야 관리비 폭탄을 줄일 수 있다.

 

4. 오피스텔 입주 시 점검 사항

오피스텔에 입주할 때, 각종 시설에 대한 점검이 매우 중요하다. 특히, 전기, 수도, 난방 등의 기본적인 설비는 물론이고, 스프링클러와 같은 화재 경보 시스템, 소화기 위치, 작동 여부도 꼼꼼하게 확인해야 한다. 오피스텔은 상업용 건물로 분류되기 때문에, 화재나 안전사고 발생을 위해 사전에 시설 점검을 철저히 해두는 것이 필요하다.

 

여기서 내 경험에 의한 팁을 말하면, 화장실 변기, 세면대 설치 상태를 꼼꼼하게 확인하고, 냉장고에 문제가 있는지 없는지 체크하는 것이 좋다. 왜냐하면 나의 경우, 화장실 변기에서는 물 공급 파이프에서 물이 샜었고(이전 세입자가 비데를 떼어가다가 파이프를 파손시킴), 냉장고 냉동실 맨 아래칸이 열리지 않았다(드레인히터 노후화로 인해 냉장고 내 결빙이 녹지 않아서 생긴 문제). 결국 냉장고의 경우, 냉장실 작동이 최근에 갑자기 멈춰서 내부 음식물을 모두 버려야만 했다.

 

이렇듯, 오피스텔은 임대인이 관리를 거의 하지 않는 경우가 많다. 청소도 임차인이 해야 하고, 그에 따른 관리도 임차인 몫이다. 꼼꼼하게 점검하지 않은 것은 결국 나의 '불편'으로 이어지기 때문에, 입주를 할 때는 꼭 시간을 들여서 점검하는 것이 가장 좋다.

 

그리고 주변 환경과 소음 문제를 알아보는 것도 필요하다. 아무래도 오피스텔은 주거용과 상업용이 혼재된 건물이기 때문에, 소음 문제나 공용 공간 사용에 대한 갈등이 발생할 수 있다. 따라서 이러한 부분들을 충분히 고려하여 입주 결정을 내리는 것이 가장 좋다. (나의 경우, 소음 문제가 아예 없어서 이 부분은 아주 만족하면서 거주하고 있다.)

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이상, 오피스텔 입주 시 점검해야 할 사항과 꼭 미리 알아봐야 할 사항에 대해 정리해 보았다.

기본적으로 알려진 것도 있지만 내가 직접 겪은 경험을 통해 더 알아보면 좋았던 것들을 정리해 보았다.

본 포스팅이 오피스텔을 선택하는 사람들에게 도움이 되었으면 좋겠다.